با توجه به افزایش قیمت آپارتمان ها و خانه ها در چند وقت اخیر در کنار کاهش قدرت خرید مشتریان وهمینطور تقاضا برای خرید قرار دادهای پیش فروش از رونق بسیاری برخوردار هستند اگر نگاهی به امار چند دهه اخیر در بازار مسکن بیاندازید این امار را مشاهده میکنید معمولا پیش خرید و پیش فروش مکمل یکدیگر هستند و برای این صورت میگیرد تا بازار مسکن همیشه داغ و پر رونق بماند. یکی از روش های مرسوم در سرمایه گذاری ملک و املاک را می توان به پیش خرید ملک ها اختصاص داد. این نوع معاملات به دلیل مزایایی که دارند معمولا معامله ای برد- برد محسوب می شود البته این موارد بستگی به این دارد که این نوع قرار داد ها کاملا حرفه ای و اگاهانه انجام شود که لازمه ی ان مشاوره با یک فرد حرفه ای در امور ملکی می باشد شاید شنیده باشید که بیشتر پرونده های قضایی مربوط به پیش خرید آپارتمان ها است که قانونی هم داریم با 24 تبصره و 4 ماده. اولین موردی که باید در هنگام پیش خرید ملک رعایت کنیم صلاحیت فروشنده است یعنی لازم است که بدانید خود فروشنده مالک اصلی آپارتمان است یا خیر که در صورت نبودن بهتر است با یک مشاور حقوقی خبره وارد عمل شوید در ابتدا بهتر است مفهوم پیش فروش را با هم بررسی کنیم. قرار داد پیش فروش ساختمان در واقع قرار دادی است که در ان یک شخص به عنوان پیش فروشنده، متعهد می شود که به ساخت یا تکمیل یک واحد ساختمانی بپردازد و طبق قرار داد در زمان تعیین شده به خریدار تحویل دهد. با توجه به این که پیش خرید آپارتمان نسبت به خرید آپارتمان سود بیشتری دارد اما ریسک بالایی را نیز به همراه دارد. در شرایط تورمی اگر بخواهید یک آپارتمان را پیش خرید کنید در واقع منفعتی بیشتری برای شما دارد شاید بپرسید که این منفعت شامل چه چیزی می شود همانطور که همه ما می دانیم در پیش خرید آپارتمان ما موظف به پرداخت یک سری از هزینه ها هستیم که قانون قیمت گذاری و شرایط پرداخت ان را در ادامه با هم بررسی میکنیم. با توجه به مرکزیت شهر رشت خرید آپارتمان در رشت بسیار مورد توجه عوام مردم است.
مزایا پیش خرید آپارتمان در گیلان:
می توانیم پیش خرید آپارتمان در رشت را برای ان دسته افرادی در نظر بگیریم که به طور کلی توانایی لازم را برای خرید خانه ندارند در واقع این پیش خرید ها راهی برای صاحبخانه شدن است. اولین موردی که همیشه توجه ما را در ملک های پیش فروش جذب می کند پرداخت هزینه ملک بسته به توافق خریدار و فروشنده در دوره های زمانی مشخص، به صورت اقساطی می باشد در واقع شما قیمت کمتری را نسبت به خانه های آماده پرداخت می کنید. این گونه پرداخت ها معمولا برای خریدار بسیار راحت تر است و زودتر به نتیجه می رسد. مورد دوم که معمولا برای بانو خانه همیشه یک نکته مثبت است اعمال سلیقه و نظر شخصی خریدار در معماری داخلی و متریال مورد استفاده است چون خانه هنوز تکمیل نشده است خریدار می تواند در روند ساخت با فروشنده هماهنگ کرده و مواردی که مدنظر دارد مثل طرح پارکت، کناف کاری ها و .... را مطابق سلیقه شخصی اعمال کند، البته لازمه این کار توافق با با فروشنده است در واقع شما هزینه ان را پرداخت می کنید. بالا رفتن ارزش ملک خریداری شده با توجه به افزایش ناگهانی قیمت مسکن، وقتی ملکی را پیش خرید می کنید و طبق توافق نامه ای که امضا می شود قیمت ملک هیچ تغییری در اینده نخواهد کرد اما ارزش ملکتان روز به روز افزایش پیدا می کند. یکی از مواردی در بین فروشنده و خریدار گاها مناقشاتی پیش می اید متراژ و مساحت آپارتمان است که مشکلات بعدی را نیز در پی خواهد داشت. با توجه به این مورد که معمولا متراژ نهایی ساختمان با توجه به شرایط نسبت به انچه در وهله ی اول پیش فروش اعلام می شود تفاوت دارد در این باره نیز قانون ضوابط شفافی دارد. چنانچه میزان اختلاف مساحت تا 5 باشد موردی برای اعتراض وجود نخواهد داشت اما اگر محل اختلاف بیشتر از 5 باشد در این زمان خریدار می تواند اقدام به فسخ معامله نماید یا اینکه در قیمت ملک با فروشنده به توافق برسند، در نهایت لازم است که فروشنده خسارات وارده به خریدار را جبران کند. هر چقدر زمان پیش خرید به انتهای عملیات ساختمانی نزدیک تر باشد ریسک شما در پیش خرید کمتر است بنابراین سعی کنید تا جایی که امکان دارد پیش خرید را در مراحل پایانی پروژه ساختمانی مثل صفرکاری یا مراحل نازک کاری انجام دهید که پروژه از اب و گل در امده باشه و تا حد زیادی پیشرفت فیزیکی داشته باشه این باعث می شود ریسک شما کمتر شود و احتمال این که کار به نتیجه نرسد کمتر است.
معایب پیش خرید آپارتمان:
اگر چه مزایای پیش خرید ها بیشتر است اما بهتر است قبل از تصمیم به خرید معایب پیش خرید نیز آشنا شوید. یکی از معایبی که شامل پیش خرید خانه ها می شود مشخص نبودن زمان تحویل سازنده متعهد است در زمان مشخص شده واحد آپارتمان را به شما تحویل دهد اما ممکن است ان را به تعویق بیاندازد، معمولا در پیش خرید ها زمان دریافت سند طولانی است حتی ممکن است تا دو سال به طول بیانجامد و اگر ر این زمان قصد فروش خانه یا آپارتمان خود را داشته باشید باید ان را به صورت قولنامه و ارزان تر بفروشید مورد دیگری که در این ملک ها ممکن است پیش بیاید ممکن است مالک ملک مورد نظر را به چند خریدار بفروشد که خوشبحتانه ملک ها پیش فروش بارگذاری شده در سایت ملک فوری همگی توسط کارشناسان ما در بخش فروش بررسی شده اند. از موارد دیگر این معایب نارضایتی خریدار است ممکن است خانه ان طور که خریدار تصور می کرده نشود.
شرایط و نحوه تسویه بهای آپارتمان پیش فروش:
همانطور که در بالا هم اشاره شده بهای این گونه آپارتمان هابه صورت مرحله به مرحله و اقساطی پرداخت می شود. با توجه به این مورد که در آپارتمان پیش فروش معمولا زمان تحویل بر اساس شرایط موجود و اعلام سازندگان و سرمایه گذاران به صورت زمانی در اینده مشخص می شود. در نتیجه بهتر است که به صورت کامل و شفاف که چه مبالغی به صورت نقد یا چک در چه تاریخ هایی باید در کدام مرحله از کار چرداخت شود. بنابر قانون تصویب شده در پیش فروش آپارتمان ها هنگام عقد قرار دارد در دفاتر ایناد رسمی باید حداقل 10 درصد قیمت کل ملک پرداخت شود. و مابقی مبلغ که قرار است پرداخت شود باید بر اساس میزان پیشرفت کار باشد. اگر زمانی که طبق قرار داد پیشرفت کار صورت نگیرد خریدار می تواند دیرتر از زمان مقرر اقساط خود را پرداخت نماید.از سمت دیگر اگر در پیش‌فروش آپارتمان، پیش‌خریدار با توجه رعایت مفاد قرارداد، در زمان مقرر اقساط خود را پرداخت نکرده و ظرف یک ماه نیز آن را جبران نکند، قرارداد می‌تواند از سوی مالک فسخ شود.
زمان تحویل آپارتمان های پیش فروش :
شاید برای خریدار مهم ترین موضوع زمان تحویل آپارتمان باشد. سرمایه گذاران و صاحب ملک قطعه زمانی را برای اتمام پروژه در نظر گرفته اند در در دفتر اسناد رسمی در هنگام تنظیم قرارداد درج شود تا زمان انتقال قطعی سند نیز بر اساس آن مشخص می شود. معمولا پیش می اید که فروشنده نمی تواند در زمان مقرر به تحویل ساختمان بپردازد بنابراین باید یا خسارت را به خریدار بپردازد و یا در نهایت رضایت او را جلب کند.
موارد حقوقی پیش فروش آپارتمان:
* صحت مشخصات طرفین قرارداداز جمله هویت، آدرس، تلفن را با مدارک موجود بررسی کنید
* مشخصات کامل و جزئیات آپارتمان مانند مکان، موقعیت، نوع مصالح و...را در قرار داد ذکر کنید
* صحبت در رابطه با بخش های مشاعی آپارتمان مثل پارکینگ، اشتراک آب و برق و گاز
* حق انتقال و پیش فروش ملک توسط فرد فروشنده را بررسی کنید
* بهتر است مشخص کنید که فروشنده مالک زمین بوده و یا پیمانکار و سرمایه گذار
* بررسی اسناد مالکیت زمین قرارداد ساخت و مشارکت و...
* موعد تحویل آپارتمان در قرارداد ذکر شود
* پرداخت خسارت از طرف فروشنده در صورت تاخیر در تحویل
* شرایط پرداخت در قرار داد ذکرشود
