چرا خانه کلنگی بخریم

این دسته از املاک شامل خانه هایی می شود که از زمان ساخت آن ها مدتی طولانی سپری شده و ساختمان مورد نظر عمر بالایی دارد. با توجه به روند ساخت و ساز و استاندارد های موجود در کشور، ساختمان هایی که بالاتر از 25-30 سال سن ساخت آنها می باشد به عنوان املاک کلنگی به شمار رفته و بسته به کیفیت ساخت آنها و مصالح استفاده شده، درجات مختلفی از فرسودگی را تجربه می کنند. در مجموع می توان این گونه بیان کرد که خانه های کلنگی معمولا قدمتی بالاتر از 30 سال داشته و به سبب فرسودگی ساختمان شرایط مناسبی برای زندگی نداشته و یا در سطوح پایینی از این منظر قرار دارند. به طوری که در صورت زندگی در این گونه املاک مشکلات بسیاری وجود داشته و ملک مورد نظر تعمیراتی اساسی در پیش خواهد داشت. با چه هدفی می توان روی خانه های کلنگی سرمایه گذاری کرد؟ خانه های کلنگی به سبب سن بالای ساختمان معمولا با چه هدفی می توان روی خانه های کلنگی سرمایه گذاری کرد؟
خانه های کلنگی به سبب سن بالای ساختمان معمولا با اهداف خاصی مورد معامله قرار گرفته و خرید و فروش می شوند. این گونه املاک بسته به فرسودگی ایجاد شده در ساختمان مورد نظر و اینکه شرایط کیفی ملک در چه سطحی قرار دارد.

برخی از اهداف خرید خانه کلنگی

تعمیر و بازسازی خانه به منظور سکونت و یا فروش با قیمت بالاتر
تخریب و ساخت مجدد ساختمان
سکونت و تصمیم برای ساخت مجدد ملک به صورت مشارکتی
فروش در زمان رونق بازار و افزایش قیمت ها.

به طور کلی شرایط نگهداری خانه کلنگی که کمتر از 20 تا 25 سال از عمر آن می گذرد، چندان کار دشواری نیست و حتی می توانید با یک هزینه مناسب، به بازسازی آن اقدام کرده و با خیال راحت چندین سال در آنجا زندگی کنید. عمر سازه، علاوه بر همه مواردی که به آن اشاره کردیم، به کیفیت زندگی و افرادی که از آن استفاده می کنند هم بستگی دارد. در دنیای پرتلاطم تغییرات و نوسانات سرمایه گذاری، یکی از راه های سرمایه گذاری پرسود که در دراز مدت با هدف گذاری نتایج بسیار مطلوبی خواهد داشت، سرمایه گذاری در بخش خرید و فروش مسکن و ساخت و ساز در این حوزه از کسب و کار می باشد. اما سوال هوشمندانه اینجاست که

خریدو فروش چه نوع ملکی پرسودتر است؟

بسیاری از کسانی که میل به سرمایه گذاری در حوزه مسکن را دارند خرید و فروش املاک کلنگی با زمینهای بزرگ را که امتیازات اولیه آب و برق و گاز را داراست، بهتر و پرسودتر می دانند زیرا که معتقدند ساخت و ساز و خرید وفروش و تمرکز روی این بخش از املاک اگر با دقت کامل صورت پذیرد کم خطرتر و پردرآمدتر می باشد. شاید از ما بپرسید چرا اعتقاد ما براین است که خرید زمین و خانه کلنگی سودمند تراز خرید آپارتمان است؟ واحد های آپارتمانی هرچه از سنشان بگذرد از ارزششان کاسته میشود. و همچنین خانه های نوساز به دلیل افت قیمت برای سرمایه‌گذاری اصلاً مناسب نیستند، اما در بسیاری از شرایط اگر ملک کلنگی خوب انتخاب و خریداری شود برای سرمایه‌گذاری بهترین به حساب می‌آید، اما دقت اینجاست که کسی که ملک کلنگی خریداری می ‌کند نباید الان بسازد و باید فعلاً به این ملک دست نزند.

نکته ای که در خرید و فروش ملک کلنگی بسیار مهم است این است که دارابودن دانش اولیه و مهارت و تخصص در زمینه بساز و بفروش زمین و املاک کلنگی بسیار حائز اهمیت است، کسی که ملکی کلنگی خریداری می‌کند اگر بعد از دو سال ۶۰ درصد سود نکند، در واقع ضرر کرده است، زیرا ارزش پول او تا دو سال دیگر کم شده و از طرفی گرفتن جواز و… آنقدر سخت و خسته‌کننده است که اگر ۶۰ درصد سود نکند فایده‌ای ندارد؛ اما با شرایط اکنون فقط دوسال طول می‌کشد کسی ملکی که ساخته است را بفروشد و یکی دو سال هم طول می‌کشد که آن را بسازد و نهایتاً ۵۰ درصد سود می‌کند، بنابراین در سال اول خرید، زمان مناسبی برای ساخت و ساز پر سود نمی باشد.

برای خرید خانه‌ های کلنگی بطور معمول چندین هدف میتواند وجود داشته باشد که ما به برخی از مهم ترین آنها اشاره می کنیم

۱- خرید خانه‌های کلنگی با هدف فروش در زمان افزایش قیمت
۲- خرید خانه‌های کلنگی برای سکونت تا زمان مناسب برای مشارکت در ساخت
۳- خرید خانه‌های کلنگی با هدف بازسازی و فروش این خانه‌ها با قیمتی بالاتر
۴- خرید خانه‌های کلنگی با هدف تخریب و ایجاد واحدهای نوساز

هریک از این اهداف، پروسه زمانی و سودآوری مورد توجه به خود را دارد که سرمایه گذار قطعا با یک هدفگذاری کارشناسی شده میتواند به مطلوب دست یابد. همانطور که اشاره شد برای خرید و سرمایه‌گذاری در خانه‌های کلنگی اهداف متفاوتی میتواند باتوجه به سلیقه و ادله ی سرمایه گذار وجود داشته باشد اما باید توجه کنیم که هدف هرچه که باشد بطور کلی باید به نکات خاصی در این بخش توجه کنیم، نکاتی مانند: مکان ملک، سن خانه، متراژ، شمالی یا جنوبی بودن ملک، امتیازات محل ملک، متراژ زمین، زمان خرید، قیمت خرید ملک، سند و کارهای حقوقی یا رهن بودن سند و... مسلما با بررسی همه جوانب و انجام تحقیقات محلی درباره‌ی خانه‌ی مورد نظر و البته با در نظر داشتن شرایط اقتصادی جامعه و اطلاع از قیمت‌های روز، می‌توان از بوجود آمدن ضررهای احتمالی پیشگیری کرد. البته مواردی که ذکر شد در برگیرنده‌ی تمام مقاصد خرید و انواع خانه اعم از خانه‌های کلنگی، خانه‌ های نوساز، ویلاها و… می باشد. از دیگر نکات مهم در سرمایه گذاری بر املاک کلنگی این است که شخص سرمایه گذار قطعا قبل از اقدام به خرید ملک کلنگی، بودجه لازم جهت این کار و هزینه ساخت و ساز در منطقه و موقعیت مورد نظر را مورد توجه قرار داده است تا معامله او سرآغاز یک سود باشد. برای مشاهده موارد کلنگی از صفحه " خانه کلنگی در گیلان " بازدید نمایید

نکته ای که در خرید خانه های کلنگی بویژه در استانهای رطوبت خیز از جمله گیلان وجود دارد سن بنا ست، در استان گیلان مهم ترین ویژگی در خرید خانه کلنگی این است که سن واقعی بنا بیشتر از ظاهر آن مهم است. نکته ای که اغلب افراد هنگام خرید به آن دقت نمی کنند و بیشتر از روی ظاهر خانه ها سن آن را تخمین می زنند. جالب است بدانید که سن سندی ملک با سن بهره برداری آن متفاوت است و قیمت گذاری بنای کلنگی می بایست بر اساس سنی که خانه قابلیت سکونت را پیدا می کند، یعنی از زمان نصب کنتورها و نصب انشعابات، از سمت فروشنده صورت بگیرد. اما سن سندی ملک که تاریخی مبنی بر تهیه سند رسمی است، ممکن است که چند سال بعد از ساخت خانه گرفته شده باشد و نمیتواند ملاک خوبی بر سن واقعی خانه باشد. نکته ای باید در ارزیابی خرید خانه کلنگی در گیلان به آن بسیار دقت کنیم، همین مورد است. سن خانه ها تا جایی اهمیت دارد که بدون در نظر گرفتن آن باعث ایجاد هزینه های اضافی در نوسازی و یا تعمیرات خانه خواهد شد.
همانطور که اشاره نمودیم یک سرمایه گذار هدفمند در خرید خانه های کلنگی می بایست نکات مهمی را توجه نماید تا دچار ضرر و زیان نگردد. از دیگر نکات مهم چنین خریدو فروشهایی توجه به مسیله عرصه و اعیان ملک کلنگی می باشد، منظور از اعیان چیزیست که جنبه ساختمانی آن بیشتر باشد و عرصه به زمین ملک اشاره دارد. در مورد خانه های کلنگی، این عرصه آنهاست که بیشتر از همه ارزشمند است، در واقع یک خریدار هوشمند در خرید اینگونه املاک، بیشتر از آنکه در بنای ملک هزینه کند می بایست بابت زمین ملک هزینه نماید. پس برای اینکه در آینده ای نزدیک چنانچه هدف ساخت و ساز در آن را دارد، به مشکل برنخورد، به میزان متراژ کلی خانه، برِ اصلی، شمالی جنوبی بودن آن، موقعیت ملک نسبت به خیابان اصلی، عرض کوچه، بررسی نقشه های شهرداری جهت راه سازی های احتمالی در اطراف آن، کاربری ملک و… توجه نماید.

شاید برایتان این سوال پیش بیاید که برای خرید املاک کلنگی چه موقعیتهایی بهتر و سودآور تر است؟

بطور مثال در استان گیلان، چه مکانهایی مزیت بیشتری را برای خرید خانه های کلنگی دارد؟ باید عرض کنیم که در بیشتر مناطق استان سرسبز گیلان خانه های کلنگی به چشم می خورند. خانه هایی که اگر مشکلاتی مثل اوقافی بودن و یا مشکلات ورثه ای نداشته باشند، می توانند موقعیتی بسیار عالی برای سرمایه گذاران باشند. اما بهتر است ما در اینگونه سرمایه گذاری بیشتر از همه محلات و کوچه هایی را برای اینکار انتخاب کنیم که قبلا در آن منطقه خانه های قدیمی و ویلایی، توسط سازندگانی به فروش رسیده اند و احیانا از قبل عقب نشینی های لازم را داشته اند.
با این کار ما با توجه به ظرفیت کوچه از نظر تردد و یا جای پارک، بهتر می توانیم تشخیص دهیم چه ساختمان هایی می توانیم بسازیم؟
اگر بخواهیم به خرید خانه کلنگی با این هدف اولیه نگاه کنیم که حداقل چندسال بتوانیم در آن زندگی کنیم، نمی توانیم این مزیت خرید خانه کلنگی را ندیده بگیریم که با اینکه با قیمت کمتری آن را خریداری کرده ایم اما با کمی تغییر و تحول در ظاهر ساختمان و بازسازی اولیه   و همچنین نقاشی و رنگ آمیزی میتوانیم بطور چشم گیری قیمت آن را بالاتر ببریم.

طراحی و تغییر دکوراسیون در بازسازی خانه های کلنگی:

 داشتن یک خانه ویلایی و قدیمی فرصتی برای پیاده سازی دکوراسیون سنتی و یا ترکیب آن با دکوراسیون مدرن است تا ظاهری زیبا و منحصر به فرد در محل زندگی ایجاد نماید. برای اجرای این تغییرات می توان از مهندسین معمار راهنمایی گرفت، در برخی موارد حتی می توان خانه را با طراحی دوبلکس پیاده سازی نموده و از طراحی آن لذت ببرد.
در مناطق شمالی کشور لازم است به موضوع عایق کاری رطوبتی و حرارتی توجه ویژه ای داشته باشید. عموماً خانه هایی که در شمال کشور ساخته می شوند، به مرور زمان به دلیل رطوبت بیش از حد و بارندگی های فراوان سالانه، دچار پوسیدگی و رطوبت می شوند. به همین دلیل باید از وقوع چنین اتفاقی جلوگیری کنیم.
همانطور که اشاره شد، خانه های کلنگی بیشتر از همه با هدف ساخت و ساز خرید و فروش می شوند. اگر سرمایه گذار از خرید و نگهداری خانه کلنگی چنین هدفی را دنبال می کند، پس بهتر است به یک سری نکات توجه داشته باشید. به عنوان مثال، جهت گیری ملک بسیار مهم است. منظور از جهت گیری، بررسی خانه شمالی جنوبی است. حیاط خانه های جنوبی معمولا در پشت خانه ها وجود دارد، در حالیکه خانه های شمالی اول حیاط و بعد ساختمان ساخته می شود. معمولاً در خانه های شمالی، بیش از 5% ملک مربوط به نورگیریست و چند متر از متراژ آن را باید به این موضوع اختصاص داد. در حالیکه خانه های جنوبی متراژ مفید بیشتری دارند. پس حتماً در مرحله شناسایی و بررسی خانه کلنگی برای ساخت آپارتمان، به این موضوع می بایست توجه نمود. باتوجه به این امر که امروزه بخش عظیمی از سرمایه گذاری های در حوزه املاک کلنگی و زمینهاست حال چه هدف بازسازی و ترمیم باشد و چه ساخت آپارتمان و... باید در هرصورت با توجه به موقعیت جغرافیایی، سال ساخت ، و نوع طراحی ها و... به این بخش از سرمایه گذاری با دقت و مشاوره ویژه ای شروع به کار نمود.