بحران خانه دار شدن با ورود ارز به بازار مسکن

بحران خانه دار شدن با ورود ارز به بازار مسکن

در سمت تقاضا، بازار مسکن ایران در دهه های اخیر، سالانه به طور متوسط به ساخت حدود یک میلیون واحد مسکونی جدید نیاز داشته است تا بتواند تقاضای ایجاد شده را پاسخ بدهد. این داده آماری البته کاملاً خام است و عمدتاً بر اساس آمار موارد ازدواج جدید در هر سال در کشور استخراج شده است. به عبارت ساده تر، از آنجا که طی سال‌های اخیر، سالانه به طور متوسط یک میلیون مورد ازدواج جدید در کشور به ثبت رسیده است، نتیجه گیری سنتی سیاستگذاران حوزه مسکن هم این بوده که ایران سالانه به یک میلیون واحد مسکونی جدید نیاز دارد. این آمار، اما درست باشد یا غلط، ایرانی‌ها در سال‌های اخیر به میزان بسیار کمتری ملک مسکونی خریده اند. به بیان ساده، با وجود تخمین تقاضای سالانه برای یک میلیون واحد مسکونی جدید، طی سال‌های اخیر تقاضا برای خرید واحد‌های مسکونی جدید بسیار پایین‌تر بوده است.

همچنین بخوانید: شرایط اخذ وام مسکن و وام جعاله

بحران خرید مسکن در ایران

افت چشم گیر تعداد معاملات مسکن در چند سال اخیر و کوچ دسته جمعی بسیاری از شهروندان شهر‌های بزرگ به حاشیه این شهرها، نشان می‌دهد قیمت‌ها در بازار مسکن بسیار بالاتر از توانایی مالی خریداران و مستاجران هستند. به همین دلیل، سمت تقاضا در بازار مسکن با رکودی جدی مواجه شده است. افت تقاضا البته در شهر‌ها و مناطق شهری مختلف به یک شکل نبوده است، اما در هر حال، مشت می‌تواند نمونه خروار باشد: بر اساس برخی گزارش ها، در اردیبهشت ماه سال جاری حجم معاملات مسکن در مناطق مختلف کشور در مقایسه با سالهای گذشته  افت کرده بود و این در حالی بود که افت معاملات در شهرها و مناطق مختلف، شاهد افتی در حدود ۱۵ درصد بوده است. در مقابل، میزان افت معاملات مسکن در مناطق جنوبی تهران به طور میانگین حدود ۷ درصد بود، حال آنکه در برخی مناطق، معاملات حتی افزایش هم پیدا کرده بودند. این نشان می‌دهند که معاملات مسکن در مناطق مرفه نشین کم شده و در مقابل، در مناطق جنوبی تهران افزایش پیدا کرده است.کوچ شهروندان تهرانی، اما تنها به سمت جنوب شهر نبوده و شهر‌های اقماری را هم در بر گرفته است. داده‌های آمار‌های مربوط به میزان رشد جمعیت نشان دهنده آن است که جمعیت این شهر‌ها تنها در یک سال اخیر جمعیت  افزایش یافته است. به این ترتیب، به نظر می‌رسد تقاضا برای خرید واحد‌های مسکونی در دل شهر‌ها به شدت کم شده و البته عجیب هم نیست که در شهری همچون تهران که میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در آن به سطح بیشری است، بسیاری حاشیه نشینی و روستا نشینی را ترجیح بدهند.

ورود ارز به بازار مسکن

دنیای اقتصاد، چندی پیش در گزارشی، با اشاره به این موضوع نوشته بود جزئیات اطلاعات آماری این گزارش حاکی از آن است که در میان سه طبقه سرمایه‌گذاری میان انواع پروژه‌های ساختمانی، سرمایه‌گذاری در طبقه میانی گوی سبقت را از دو طبقه دیگر گرفته است. به طوری‌که انجماد گسترده‌ای در حوزه سرمایه‌گذاری در پروژه‌های ساختمانی نیمه تمام رخ داده است. این در حالی است که یکی از موتور‌های جهش قیمت مسکن در حداقل دو فصل اخیر شهر‌های کشور و همچنین یک سال و نیم اخیر در شهر تهران، مربوط به یک عامل درونی بازار مسکن یعنی «کمبود عرضه آپارتمان نوساز» بوده است.
بر این اساس، به نظر می‌رسد بساز و بفروش ها، تحت تاثیر شوک‌های تورمی، الگوی نادرستی را برای سرمایه گذاری در بخش مسکن انتخاب کرده اند. آن‌ها به محض افزایش قیمت و بالا رفتن هیجانات در بازار، تلاش می‌کنند در بخش تکمیل پروژه‌های ساختمانی فعالیت کنند و از ورود به حوزه ساخت و ساز‌های جدید غافل می‌شوند.
به گزارش فرارو، این، اما در حالی است که در مقطع «جهش قیمت»، یک اتفاق مهم در بازار معاملات مسکن از سمت متقاضیان رخ می‌دهد و آن خروج تقاضای مصرفی از بازار است. در نتیجه شرایط مناسبی برای فروش واحد‌های تکمیل شده به دلیل افت قدرت خرید خانوار و دور از دسترس شدن خرید خانه برای آن‌ها وجود ندارد.
بررسی دست کم ۲۳ سال گذشته از وضعیت ورود سرمایه‌ها به بخش‌های مختلف بازار ساخت و ساز این موضوع را تایید می‌کند، به طوری‌که همزمان با بروز جهش قیمت در بازار، قدرت خرید متقاضیان از ناحیه تسهیلات به شدت سقوط می‌کند که منجر به خروج تقاضای مصرفی از بازار می‌شود؛ بنابراین در مقطعی که سازنده‌ها تصور می‌کنند با تکمیل پروژه‌های ساختمانی، می‌توانند به سرعت واحد مسکونی خود را بفروشند، به بن بست معاملاتی برخورد می‌کنند.
از دیگر سو، با توجه به اوج گیری قیمت دلار به سطوح بی سابقه، واردات نیز از صرفه افتاده و حالا مغازه‌هایی که عمدتاً در پاساژ‌ها و مال‌ها واقع شده اند و سابق بر این به فروش محصولات عمدتاً وارداتی مشغول بودند، حالا به شدت با کمبود مشتری مواجه شده اند. به این ترتیب، ظاهراً بازار کسب و کار در ایران در حال دریافت یک سیگنال تازه است: مغازه داری دیگر شغل مناسبی نیست.