چند نکته کاربردی برای نوشتن مبایعه ‌نامه که باید بدانید

برای خرید ملک، از مهم‌ ترین مسائل بعد از جستجوی مناسب ‌ترین ملک، نگارش مبایعه‌ نامه است. این فرآیند پس از کش و قوس ‌های فراوان برای فراهم کردن پول مورد نیاز و جستجو های زیاد برای یافتن ملک مناسب و مدنظر خریدار، بسیار سخت و پیچیده می ‌باشد. در حال حاضر، مبایعه‌ نامه‌ ها در آژانس‌ ها یا همان بنگاه‌ های خرید و فروش املاک و بر روی فرم‌ های چاپی از پیش تعیین شده، تنظیم و نگارش می‌ شوند. اما هر یک از طرفین معامله، می‌توانند متنی علاوه بر آنچه در فرم ‌ها وجود دارد به قرارداد اضافه کنند. برای این‌ کار، در بخش توضیحات مبایعه ‌نامه می‌ توانند اقدام شود. بنابراین، حتی در صورتی که یکی از طرفین با بندهایی از مبایعه ‌نامه پیش ‌فرض ناموافق باشد، امکان قید حذف بند مورد نظر در بخش توضیحات وجود دارد. بهتر است مبایعه‌ نامه توسط شخصی غیر از متعاملین (طرفین قرارداد) نوشته شود و برای نگارش آن، صرفاً از یک خودکار استفاده شود و به هیچ ‌وجه از دو نوع خودکار استفاده نشود. همچنین، شخصی که قرارداد را می‌نویسد، باید دارای خط خوش و خوانا باشد. در مبایعه‌ نامه، اطلاعات هویتی خریدار و فروشنده براساس کارت ملی و شناسنامه تکمیل شود و صرفاً به اظهار شخص اکتفا نشود. همچنین، مشخصات ملک، بر اساس اسناد رسمی، به صورت کامل و دقیق در مبایعه ‌نامه ذکر شود و به اظهار مالک اکتفا نشود. در صورتی که قرارداد در سامانه کد رهگیری ثبت شود، با درج کد پستی ملک در سامانه، همه مشخصات ملک به صورت خودکار در مبایعه ‌نامه ثبت می‌ شود. در نهایت، توصیه می‌شود که قبل از امضای مبایعه ‌نامه، بهتر است تمام بندهای آن را با دقت مطالعه کرده و در صورت داشتن هرگونه سوال یا ابهام، با وکیل یا مشاور حرفه ‌ای مشورت کنید.

در توضیحات مبایعه نامه چی بنویسیم؟

در قرارداد مبایعه‌ نامه، شماره پلاک ثبتی ملک و در صورتی که ملک تفکیک شده، شماره قطعه، بخش، شهر و منطقه ثبتی باید به صورت کامل ذکر شود. همچنین، قیمت ملک را هم به عدد و هم به حروف باید بنویسید و در صورتی که شخصی به وکالت یا نمایندگی مالک، قرارداد را امضا می ‌کند، حتماً مشخصات او و سند وکالت یا سند نمایندگی در قرارداد ذکر شود. در صورت استفاده از شرکت یا موسسه برای امضای قرارداد، شماره ثبت و شناسه ملی شرکت باید درج شود. در صورتی که قرارداد به صورت چک بانکی صورت بگیرد، مشخصات کامل چک‌ ها در قرارداد ذکر شود و مبایعه ‌نامه حداقل در سه نسخه و در قالب ارزش واحد تهیه شود. در صورتی که مبایعه‌ نامه دستنویس باشد و دارای خط‌ خوردگی باشد، در بخش توضیحات خط خوردگی توضیح داده شود. از نوشتن بین خطوط چاپی مبایعه ‌نامه برای جلوگیری از ابهامات، بهتر است اجتناب کنید. در صورتی که قصد حذف بخشی از فرم چاپی مبایعه‌ نامه را دارید، علاوه بر خط زدن روی آن بخش، در توضیحات مبایعه‌ نامه به حذف آن بخش اشاره کنید. در ساختمان، آدرس ملک و موقعیت آپارتمان به صورت دقیق و با جزییات ذکر شود. در برخی موارد، مبایعه‌ نامه به صورت دست نویس و تایپ شده ارائه می‌شود؛ بنابراین، در صورت داشتن دو مبایعه‌ نامه، از مغایرت بین مبایعه ‌نامه دست‌نویس و تایپ شده اطمینان حاصل کنید. یکی از نکات مهم در نوشتن قرارداد مبایعه‌ نامه، تعیین وجه‌التزام و جرائمی است که برای تخلف هر یک از طرفین از تعهدات قراردادی باید تعیین شود. وجه التزام باید به میزانی تعیین شود که بازدارنده باشد و احتمال تخلف از سوی هر یک از طرفین را به حداقل برساند. همچنین، در قرارداد ذکر شود که مطالبه وجه التزام و جرائم قراردادی بدل و جانشین تعهد اصلی نیست، بلکه متعدله می ‌تواند علاوه بر وجه التزام، تعهد اصلی را از شخص متعهد مطالبه کند. در صورتی که ملک قدیمی است، مالک باید در قرارداد ملزم شود که در زمان تنظیم سند رسمی، پایان‌ کار جدید ارائه دهد. شرایط پرداخت ثمن معمولاً به صورتی است که ۳۰ الی ۴۰ درصد در هنگام امضای قرارداد، ۳۰ تا ۴۰ درصد زمان تحویل ملک و مابقی نیز هنگام تنظیم سند رسمی به نام خریدار، در دفترخانه پرداخت می‌شود. در صورتی که شخصی به وکالت از دیگری ملکی را بفروشد، در قرارداد باید ذکر شود که وکیل همزمان با فروشنده نسبت به تعهدات فروشنده مسئولیت دارد.

همچنین بخوانید: مبایعه نامه چیست؟

موارد مهم در نگارش مبایعه نامه

نگارش یک مبایعه‌ نامه خرید ملک، بسیار مهم و حائز اهمیت است. در این قرارداد، شرایط و جزئیات معامله‌ ی خرید و فروش ملک باید به ‌طور دقیق و رسمی ذکر شود. بنابراین، برای جلوگیری از بروز اختلافات و مشکلات بعدی، باید به موارد زیر در نگارش مبایعه‌ نامه توجه کرد:

۱- نام و مشخصات طرفین قرارداد و نیز نام و مشخصات نماینده‌ های قانونی طرفین باید دقیقاً و بدون اشتباه ذکر شود.

۲- آدرس دفترخانه‌ ی فروشنده و خریدار برای ثبت در قرارداد وارد شود.

۳- نام و مشخصات توابع و لوازم مورد معامله به‌ طور کامل ذکر شود، تا احتمال اختلاف بعدی در مورد این مسائل کاهش یابد.

۴- مبلغ سود بر اساس استعلام بانکی، مانده حساب فروشنده و همچنین موجودی وام بانکی به همراه تعداد و مبلغ اقساط باقی مانده در قرارداد باید ذکر شود.

۵- شرایط و مدت زمان تحویل ملک باید به ‌صورت دقیق و رسمی در قرارداد ذکر شود.

۶- تعهدات طرفین در قرارداد مشخص شده و هرگونه مشکل یا تعویق در اجرای آن در صورت وقوع، مشخص شود.

۷- تاریخ و محل امضای قرارداد، همچنین وضعیتی که در صورت وقوع فورس ماژور ایجاد شده و چگونه باید از آن خارج شود، ذکر شود.

۸- موارد فسخ قرارداد و چگونگی حل و فصل اختلافات مورد نظر در قرارداد قید شود.

۹- اگر چک توسط شخصی غیر از خریدار صادر می‌شود، پشت چک توسط خریدار امضا شود و اگر شخصی غیر از مالک، حق انتفاع عمری یا رقبی نسبت به ملک دارد، باید این شخص نیز قرارداد را امضا کند و انتقال حقوق خود به خریدار را تایید کند.

۱۰- نگهداری اصل سند مالکیت در اختیار مشاور املاک قرار داده شود، تا ایجاد هر نوع سوءاستفاده احتمالی ملک‌ دار جلوگیری شود.

لذا به‌ طور کلی، برای جلوگیری از بروز اختلافات مورد مشکل و تضمین اجرای صحیح معامله، بهتر است نگارش قرارداد را به مشاورین املاک و مستغلات واگذار کنیم.